Die Bestellung eines Hausverwalters spielt eine zentrale Rolle im Leben von Wohnungseigentümern. Sie entlastet nicht nur die Eigentümer, sondern schafft auch klare Verantwortlichkeiten und eine ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Doch welche Aufgaben übernimmt ein Verwalter und welche Rechte und Pflichten gehen damit einher?

Verwaltungspflichten und Befugnisse eines Verwalters

Der Verwalter hat eine Vielzahl von Aufgaben, die für den reibungslosen Betrieb einer Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich sind. Er ist unter anderem für die Erstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung verantwortlich und organisiert die Versammlungen der Eigentümer. Zudem sorgt er für die Einhaltung der Hausordnung und setzt die Beschlüsse der Eigentümerversammlungen um. Dabei vertritt er die Gemeinschaft nach außen und handelt im Namen der WEG.

Ein bedeutender Punkt ist, dass der Verwalter auch Verträge abschließen kann, etwa mit Hausmeisterdiensten oder Reinigungsunternehmen. Einschränkungen bestehen jedoch bei wichtigen Entscheidungen wie Grundstückskäufen oder der Aufnahme von Darlehen, die grundsätzlich einer gesonderten Zustimmung bedürfen.

Rechte der Wohnungseigentümer bei der Bestellung eines Verwalters

Jeder Eigentümer hat das Recht, die Bestellung eines Verwalters zu beantragen. Seit einer neuen gesetzlichen Regelung müssen Verwalter über umfassende rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse verfügen, die durch eine Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer nachgewiesen werden müssen. Für kleinere WEGs, bei denen die Anzahl der Wohnungen acht oder weniger beträgt, ist eine Zertifizierung des Verwalters jedoch nicht notwendig – es sei denn, mindestens ein Drittel der Eigentümer fordert dies.

Die Bestellung erfolgt durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung, wobei die Entscheidung nicht auf andere Organe wie den Verwaltungsbeirat übertragen werden kann. Ebenso kann ein Verwalter jederzeit abberufen werden, wobei der Vertrag, der seine Aufgaben und Vergütung regelt, in der Regel innerhalb von sechs Monaten endet. Die Dauer der Verwaltertätigkeit ist auf maximal fünf Jahre begrenzt, bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum sind es sogar nur drei Jahre.

Der Verwalter und der Verkauf von Eigentum

Ein weiterer wesentlicher Punkt ist die Rolle des Verwalters bei der Veräußerung von Wohnungseigentum. Die Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung kann vorsehen, dass ein Eigentümer seine Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters verkaufen darf. Dies dient dem Schutz vor unzuverlässigen Käufern und soll den Gemeinschaftsfrieden wahren. Eine Ablehnung der Zustimmung darf jedoch nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes erfolgen, etwa wenn der potenzielle Käufer finanzielle Unsicherheiten aufweist oder Konflikte innerhalb der Gemeinschaft drohen.

Die Zustimmung des Verwalters muss durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde dokumentiert werden. Ebenso ist der Nachweis der Verwaltereigenschaft erforderlich, der durch die Vorlage des Bestellungsbeschlusses der Eigentümerversammlung erbracht werden muss. Hierfür ist es notwendig, dass die Unterschriften des Versammlungsleiters sowie von mindestens einem Eigentümer beglaubigt werden. Der Nachweis der Verwalterbestellung und -zustimmung muss notariell beurkundet werden, um rechtsgültig zu sein.

Praktische Hinweise für Eigentümer

Um Verzögerungen zu vermeiden, ist es ratsam, dass die Eigentümer nach der Bestellung des Verwalters zügig einen Termin bei ihrem Notar vereinbaren, um die Bestellungsurkunde beim Grundbuchamt einzureichen. Auch wenn eine Veräußerung der Wohnung noch nicht bevorsteht, können Eigentümer so sicherstellen, dass der Verwalter ordnungsgemäß dokumentiert ist.

Wir stehen Wohnungseigentümern bei der Bestellung oder dem Verkauf von Eigentum sowie bei der Abwicklung von Fragen rund um die Verwalterbestellung jederzeit zur Verfügung.

 

 

Quelle: Bayerischer Notarverein e. V.