Eine Immobilienkauf steht für viele nicht auf der Tagesordnung und Begriffe wie Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung oder Unbedenklichkeitsbescheinigungen sind nicht gerade geläufig. In unserer kleinen Übersicht haben wir Ihnen die häufigsten „Fremdwörter“ und interessante Informationen zusammengefasst und erklären Ihnen, was es damit auf sich hat.
Abteilung | Grundbuch
In Abteilung I des Grundbuchs werden Name, Geburtsdatum und Wohnort des Eigentümers, Eintragungsdatum, Eigentumsübergänge und deren Gründe eingetragen. Gibt es mehrere Eigentümer ist dies hier auch ersichtlich, ebenso die Anteilsverhältnisse.
In Abteilung II des Grundbuchs stehen alle Belastungen und Beschränkungen, die für das Grundstück eingetragen sind, zum Beispiel Dienstbarkeiten (siehe unten), Wohnrechte, Erbbaurechte, Nießbrauch (Nutzungsrecht), Vorkaufsrechte. Hier würde auch die Auflassungsvormerkung stehen.
In Abteilung III des Grundbuchs finden Sie Vermerke über Grundpfandrechte, Grundschulden, Hypotheken, Sicherungsgrundschulden oder Rentenschulden.
Auflassung | Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvorvmerkung wird sofort nach Unterzeichnung des Kaufvertrags durch den Notar an das Grundbuchamt übermittelt. Dies dient zum Schutz des Käufers, da bis zur endgültigen Eintragung des Eigentums in das Grundbuch 6-12 Wochen vergehen können. Zum einen kann der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich nicht anderweitig verkaufen und zum anderen keine neuen Grundschulden oder Hypotheken eintragen lassen.
Bei der Auflassung wird dann nach der Kaufpreiszahlung durch den Käufer die endgültige Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch vollzogen.
Dienstbarkeit
Die Dienstbarkeit, ersichtlich in Abteilung II des Grundbuchs, ist für den Eingetragenen bzw. Berechtigten das Nutzungsrecht an einer Immobilie. Hierunter fallen das Wegerecht (Durchfahrtsnutzung) und Leitungsrecht (Strom und Wasser) oder die Unterlassung gewisser Handlungen, zum Beispiel die Eröffnung einer Gaststätte oder Abstandsflächenübernahmen etc.
Eigentumsübergang
Eigentümer der Immobilie wird man nicht automatisch mit Unterzeichnung des Kaufvertrags. Erst mit der Eintragung des Käufers | neuen Eigentümers in das Grundbuch findet der Eigentumsübergang statt. Juristisch betrachtet sind Sie also erst Eigentümer einer neuen Immobilie, wenn die Umschreibung im Grundbuch erfolgt ist.
Besitzübergang
Mindestens genauso wichtig wie die Eigentumsübertragung ist der Besitzübergang. Im Regelfall erhält der Käufer bereits mit Zahlung des Kaufpreises die Schlüssel der Immobilie und übernimmt alle Nutzungsrechte und Nebenkostenzahlungen.
Fälligkeitsmitteilung
Mit Zusendung der Fälligkeitsmitteilung informiert der Notar den Käufer, dass alle Voraussetzungen für den Kauf erfüllt sind und der Kaufpreis nun zum vereinbarten Termin bezahlt werden muss.
Grundschuld und Grundschuldbestellung
Eine eingetragene Grundschuld sichert der Bank den ausbezahlten Kredit und gewährt Zugriff auf die Immobilie, wenn der Kreditnehmer nicht mehr zahlt.
Die Grundschuldbestellung ist eine vom Notar errichtete Urkunde. Der Eigentümer zeigt sich damit einverstanden, dass das Grundstück bzw. die Immobilie belastet werden darf, zum Beispiel durch die kreditgebende Bank. Diese Information wird ebenfalls ins Grundbuch eingetragen.
Lastenfreistellung und Löschungsbewilligung
Ist eine Immobilie oder ein Grundstück noch belastet und der Eigentümer kann diese Schulden nicht begleichen, möchte der Käufer diese natürlich nicht übernehmen. Die Beseitigung derartiger Fremdbelastungen im Rahmen eines Grundstückskaufvertrages bezeichnet man als Lastenfreistellung. Hier fungiert der Notar als Treuhänder und veranlasst, dass das Kreditinstitut die notwendigen Unterlagen für das Grundbuchamt für die Löschung zur Verfügung stellt und die noch offene Forderung aus dem Kaufpreis beglichen wird.
Notaranderkonten
Ein Notaranderkonto ist ein treuhändisch verwaltetes Konto des Notars. Mittlerweile ist es üblich, den Kaufpreis direkt an den Verkäufer zu überweisen, aber ich manchen Einzelfällen gibt es ein besonderes Sicherungsinteresse – dann erfolgt die Zahlung über das Notaranderkonto. Das wäre zum Beispiel der Fall bei Zwangsversteigerungsverfahren, Abwicklungen im Ausland, die eingetragenen Verbindlichkeiten sind höher als der Kaufpreis oder ein Testamentsvollstrecker/Insolvenzverwalter tritt als Verkäufer auf.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Beim Erwerb einer Immobilie bzw. eines Grundstücks fallen Grunderwerbsteuern an. Erst wenn diese vom Käufer bezahlt wurden, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und schickt diese dem Notar zu. Ohne diese Bescheinigung darf keine Umschreibung des Eigentums durch das Grundbuchamt erfolgen.
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