Ist die Traumimmobilie gefunden, beginnt meist erst die eigentliche Arbeit. Während sich die Vertragsparteien
um die tatsächlichen Gegebenheiten wie den Zustand der Immobilie kümmern, klärt
der Notar die „rechtliche Beschaffenheit“ des Grundstücks. „Der Erwerb eines Grundstücks macht
den Käufer zwar zum Eigentümer, sichert ihm aber nicht automatisch alle Rechte daran“, weiß
David Sommer, Geschäftsführer der Landesnotarkammer Bayern. In der Regel möchte der Käufer
das Grundstück frei von Rechten Dritter erwerben. Die sogenannte Lastenfreistellung, also die
Organisation der Löschung von eingetragenen Rechten im Zuge der Grundstücksübertragung,
gehört zu den wesentlichen Aufgaben des Notars.
Rechte Dritter? Das Grundbuch gibt Aufschluss
Aus dem Grundbuch ergibt sich nicht nur, wer Eigentümer der Immobilie ist. Auch Rechte Dritter,
also anderer Personen als dem Eigentümer, sind als „Belastungen“ im Grundbuch vermerkt. Der
Notar sieht vor jeder Grundstücksübertragung das Grundbuch ein. Die Rechte anderer Personen
sind in Abteilung II (z. B. Leitungsrechte, Wegerechte, Wohnungsrechte und Vorkaufsrechte) und
in Abteilung III (v. a. Grundschulden und Hypotheken) des Grundbuchs eingetragen. Der Notar
prüft im Zusammenwirken mit den Vertragsparteien und den eingetragenen Berechtigten, welche
Schritte im Hinblick auf die eingetragenen Rechte veranlasst sind. Nach der Beurkundung des
Kaufvertrages kümmert sich der Notar um die Löschung der Belastungen, die nicht im Grundbuch
bestehen bleiben sollen.
Vorsicht vor Abteilung III!
Relevant ist die Lastenfreistellung vor allem bei den Rechten aus Abteilung III, die für Kreditgeber
eingetragen sind. Hat der Verkäufer die Immobilie seinerseits finanziert, ist das Bankdarlehen
meist durch eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Ohne weitere Vorkehrungen würde
diese Grundschuld beim Weiterverkauf bestehen bleiben. Die Grundschuld sichert möglicherweise
nach wie vor Schulden des Verkäufers. Die Bank des Verkäufers könnte dann auf die Immobilie
des Käufers zugreifen, wenn der Verkäufer seine Schulden nicht zurückbezahlt. „Der
Notar wird deshalb eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach welcher der Käufer den Kaufpreis
erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass solche Belastungen mit der Eigentumsumschreeibung
gelöscht werden““, erklärt Sommer. Sichert die Grundschuld noch Verbindlichkeiten
des Verkäufers ab, begleicht der Käufer diese durch Zahlung eines Kaufpreisteils direkt an den
Kreditgeber. Der Verkäufer erhält dann nur noch den Restbetrag.. Der Käufer zahlt so insgesamt
nie mehr als den vereinbarten Kaufpreis und erhält gleichzeitig eine lastenfreie Immobilie.